Asunto-osakeyhtiölaki muuttuu 1.10.2026 – mitä taloyhtiön, hallituksen ja osakkaan pitää tietää?
Uudistuva asunto-osakeyhtiölaki tuo mukanaan useita muutoksia, jotka vaikuttavat taloyhtiöiden toimintaan sekä hallitusten ja osakkaiden vastuisiin ja oikeuksiin.
Mitkä ovat asunto-osakeyhtiölain keskeiset muutokset?
Uudistus muuttaa esimerkiksi ikkunoiden kunnossapitovastuuta ja antaa taloyhtiöille uusia keinoja puuttua huoneistojen käytöstä aiheutuviin häiriöihin ja kustannuksiin. Muutoksia tulee myös osakkaiden tiedonsaantiin, sähköisiin tiedoksiantoihin sekä muihin taloyhtiön ja osakkaan oikeuksiin ja velvollisuuksiin.
Mitä muuttuva lakimuutos tarkoittaa taloyhtiön hallitukselle?
Hallituksen on hyvä käydä muutokset läpi yhdessä isännöitsijän kanssa ja varmistaa, että taloyhtiön toimintatavat ovat ajan tasalla lain tullessa voimaan.
Ikkunoiden kunnossapito vastuu siirtyy laajemmin taloyhtiölle
Tähän asti ikkunoiden kunnossapidosta ovat vastanneet sekä taloyhtiö että osakas. Lokakuun alusta vastuu siirtyy laajemmin taloyhtiölle. Yhtiön vastuulle kuuluvat jatkossa esimerkiksi perustasoiset ikkunalasit, puitteet, karmit, helat, tiivisteet, tuuletusluukut ja ikkunarakenteeseen kuuluvat kiinteät hyönteisverkot.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä kunnossapitovastuusta toisin. Jos esimerkiksi osakas vastaa yhtiöjärjestyksen mukaan ikkunoiden kunnossapidosta, vastuu säilyy hänellä myös lakimuutoksen jälkeen.
Häiriötilanteisiin ja lyhytvuokrauksen haittoihin voidaan puuttua tehokkaammin
Taloyhtiö saa uusia keinoja puuttua huoneiston käytöstä aiheutuviin häiriöihin. Hallintaanotto voi jatkossa tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, jos osakas, asukas tai hänen vieraansa käyttäytyy toistuvasti uhkaavasti tai meluaa taloyhtiön yhteisissä tiloissa.
Myös lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin ongelmiin voidaan puuttua, jos toiminnasta syntyy taloyhtiölle tai osakkaille tavallisesta asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa.
Sähköinen tiedoksianto helpottuu
Uudistus lisää mahdollisuuksia hoitaa taloyhtiön tiedoksiantoja sähköisesti. Esimerkiksi huoneiston hallintaanottoa edeltävä varoitus voidaan jatkossa tietyin edellytyksin toimittaa osakkaan ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen tai vuokralaisen kanssa sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan.
Varoituksesta on lisäksi ilmoitettava vastaanottajalle toisen sähköisen viestintäkanavan kautta. Sähköistä tiedoksiantoa voidaan käyttää vain silloin, kun voidaan perustellusti olettaa, että vastaanottaja saa viestin.
Mitä muuttuva asunto-osakeyhtiölaki tarkoittaa osakkaalle?
Lakimuutos tuo osakkaille sekä uusia oikeuksia että tarkennuksia nykyisiin velvollisuuksiin. Muutokset koskevat erityisesti tiedonsaantia, huoneistossa tehtäviä muutostöitä sekä huoneiston käyttöä.
Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee
Osakkaalla on jatkossa oikeus saada viipymättä jäljennös taloyhtiöllä olevasta asiakirjasta, joka koskee hänen huoneistoaan ja jolla on merkitystä esimerkiksi huoneiston käytön, kunnossapidon, kustannusten tai osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta.
Tällaisia asiakirjoja voivat olla esimerkiksi kunto- ja vahinkoraportit, korjaussuunnitelmat, valvojan lausunnot sekä tarkastuspöytäkirjat. Tietyissä tilanteissa tiedonsaantioikeus voi koskea myös naapurihuoneistoa, esimerkiksi jos siellä sattuneen vesivahingon leviämistä omaan huoneistoon on perusteltua selvittää.
Osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja kustannuksista
Osakkaalla on jatkossakin oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutoksia huoneistoonsa, kun muutokset ovat yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukaisia.
Muutosten tavoitteena on selkeyttää osakkaan ja taloyhtiön vastuita sekä varmistaa, että muutostöiden vaikutukset voidaan arvioida ja työt toteuttaa asianmukaisesti.
Osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta sekä muutoksesta taloyhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Vastuu koskee sekä huoneiston sisä- että ulkopuolelle tehtyjä muutostöitä.
Huoneiston käyttöön liittyvät vastuut korostuvat
Lyhytvuokrausta ei lakimuutoksella kielletä, mutta huoneiston käytöstä ei saa aiheutua taloyhtiölle tai muille osakkaille tavallisesta asumisesta poikkeavaa haittaa tai ylimääräisiä kustannuksia. Jos tällaista haittaa syntyy, taloyhtiöllä on jatkossa aiempaa selkeämmät keinot puuttua tilanteeseen.
Mitä taloyhtiön kannattaa tehdä ennen 1.10.2026?
Taloyhtiön hallituksen kannattaa käydä yhdessä isännöitsijän kanssa läpi, miten muutokset vaikuttavat yhtiön nykyisiin käytäntöihin. Erityisesti kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuita koskevat määräykset, sähköisen tiedoksiannon käytännöt sekä toimintatavat häiriötilanteissa.
Taloyhtiön asiat ajan tasalla myös lakimuutoksissa
Hyvä isännöinti huolehtii muuttuvan lainsäädännön seurannasta ja auttaa hallitusta viemään tarvittavat muutokset käytäntöön. Näin hallituksen ei tarvitse itse tuntea jokaista lakipykälää, vaan se voi keskittyä taloyhtiön kannalta olennaisiin päätöksiin.
Terwalla huolehdimme siitä, että asiakkaidemme taloyhtiöissä lakisääteiset velvoitteet hoidetaan ajallaan ja päätöksenteko perustuu ajantasaiseen tietoon.
Kaipaatko taloyhtiöllesi asiantuntevaa ja helposti tavoitettavaa isännöintiä? Tutustu palveluihimme ja ota yhteyttä.